作者：娟子探楼来源：咚咚找房、深圳商报、深圳晚报、爱住家教你买房等

原标题：馅饼or陷阱？一男子拍得369万房产，交税243万！

房产拍卖近年来非常多，有些拍卖往往能比市场价低几十、上百万，而有些拍买却得担付高额税费以及承担不确定的纠纷。

近日，一网友在广东华商律师事务所周争锋律师的二手房买家维权群里向他咨询。

自己以369万元拍卖了一套罗湖破产公司的房产，但税收却高达242.7万元，总价612万左右，然而原登记价只有4万多；这等于掉进了一个大坑里。

周争锋律师对此作了解读：“公司产权的房产拍卖或购买时小心税，主要是土地增值税和历年拖欠的房产税和滞纳金。

公司的房产土地增值税必须走核实征收程序，计算公式（过户价-登记价-增值税）X(30%—60%)。

这里面有两层含义，第一，涨幅较大的公司产权房产土地增值税很高，买受人要有心理准备。

第二，因为必须走核定征收程序，过户的时间没有个人产权的房产那么快，核实征收需要一个过程。”

此案例告诉我们法拍房产需谨慎，幸运的是天上掉下的 “馅饼”，一不小心也有可能掉入“陷阱”。

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盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣提醒，法院拍卖的房产大都是被执行人已资不抵债。

双方的交易税费及有关房产的其它费用都可能由竞买人来承担，这也是导致拍卖房交易税费高的原因（拍卖房的个税比普通交易高百分之三）。

对于竞买人来说需要尽到自己谨慎的义务，买之前要对相关的交易税费和法院明确告知的事项，以及房产的性质有一个基本了解。

在自己的心理预期之内，再锁定一个自己的最高成交价。

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深圳法拍位列全国第三

大城市为何炙手可热？

房地产拍卖中的房地产来源主要有以下几类：因仲裁、司法行为需要变卖的财产；因信贷纠纷需要；因社会个人委托等。

我们发现，经济、房产越活跃的地区，司法拍卖越活跃。

据媒体统计数据显示，2016深圳市土地房产交易中心、深圳联合产权交易所和淘宝网司法房产拍卖委托金额就达到812亿元，成交额达到698亿元。

2017年，仅在淘宝网阿里房产司法拍卖频道，深圳就有1497例房产拍卖，起拍价格从最低10多万到最高3.8亿多不等。

目前除了淘宝网的房产法拍频道，还有人民法院诉讼资产网、京东拍卖频道多个房产法拍平台。

据统计，仅就司法拍卖房产体量来说，深圳是紧随北京、上海两大超级都市，位列全国第三。而这其中95%以上的标的物，都涉及经济纠纷。

此外，法拍房产各项费用都需要一次性付清，且无法办理商业贷款。

尽管如此，由于一线城市房子兼具金融属性，个别房子出现竞拍被哄抢、超高溢价率的情况也时有发生。

例如，据《深圳晚报》报道，2017年8月份，宝安区人民法院挂网拍卖的东方家园某别墅，起拍价2584.3万元，经过1536次竞价，以7032.3万元成交，溢价率超过172%！

此次拍卖从竞价次数和溢价率两方面都创造了深圳房产拍卖记录！

许多人之所以青睐法拍房产，一方面是因为价格比市场价更便宜（便宜一至三成）；一些比较稀缺的小区的户型和楼层可能出现。

另一方面，司法拍卖的房产只要中标就不存在业主返价这种不确定性的因素。对投资、自住客来说非常具有吸引力。

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“馅饼”和“坑”并存

拍得好获利百万计

拍不好纠纷不断

比如文前提到了这位税收高达243万的竞买者，无疑是他当时没有想到的。这是一个明显想便宜拍得房产，却掉进了高额税费的“坑”里。

事实上，娟子查看资料发现，因各种因素的限制，许多房产拍卖价格确实比市场价要低很多。

也有些竞拍者拍得后各种问题随之而来，拍卖房到底是“馅饼”还是“陷阱”，这还真是一个非常大的问题。

我们先来看下近期法拍底于市场价的例子：

据媒体报道，2018年1月26日刚拍卖成交的圣莫丽斯花园的一套房子评估价为1860.56万元，最终成交价仅为1506.448万元，差价空间300多万。

同是2018年1月26日，南山星海名城二期一套法拍房最终以总价581.4752万成交，而评估价为652.094万元，差价空间70万。

此外在2017年，林先生以包括税费总计976万元的价格，拍到南山半岛城邦一套121平方米的房子，比市场价1250万元足足便宜了200多万元，且顺利过户收房。

事实上，法拍房产马上就能获利的不在少数，但因法拍房产而陷入纠纷的也不在少数。

据深圳商报的一个案例和今天本文开头前述的一案例如出一撤：2017年7月28日，位于宝安区沙井的一套起拍价为132万元的住宅被张先生以151万元竞得。

后来他发现，除了成交价还需额外支出近90万元的税费，相当于房价的六成！

再加上其他相关费用，其总成本远远超出市场评估价203万元！

再例如，唐女士在2015年从法院拍卖以250万元拍得一套福田房产，遇到被执行人“死磕”，迟迟不能收房。

所以，法拍房产江湖险恶，也不是每个人都那么幸运，以及玩得起的。

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购买拍卖房可能存在的法律风险提示

1、如果有长期租约，则存在拿不到使用权的风险；拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。

2、房产的所有权归属有争议而产生纠纷；房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。

3、原业主已和其他买家交易过；拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。

4、房屋存在违法建筑，相关责任由购买者承担；通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。

5、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这也是个麻烦事，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。

6、不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在风险。