“拍中房屋第二天竟然发现，原房主与第三方签署了一份长达20年的租赁合同，且该租金已经一次性付清了。”陈耳东至今惊魂未定。

江北嘴某高层120万的起拍价，经过一次流卖后，第二次拍卖价格直逼160万，最后的成交价格比市场价还贵！拍中该房产的小周后悔不已。

“房子七折就买到了，但到房管局过户的时候，税费却花了成交额的近40%，我的那个天呀！最后算下来比买新房子都贵的多。”小谢进退两难。

最近，渝州楼市收到不少关于司法拍卖购房的事件，购房者均表示原以为可以捡漏，没想到这个坑有点大！

那本期我们就来侃侃司法拍卖购房吧。

一种不走寻常路的购房方式

——司法拍卖购房

司法拍卖房产（以下简称法拍房），是指法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

比如说，你有套按揭的房子价值200万，欠银行100万元贷款，但是还不起月供了，这时候银行就会向法院起诉你，起诉成功后，法院就强制执行拍卖，若拍卖以180万成交，还掉银行100万元贷款后，余下80万你就拿走，整个流程结束。

为进一步规范网络司法拍卖行为，维护当事人合法权益，早在2016年，最高人民法院就确定了5家网站可以提供司法拍卖服务。

他们是：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网。

从2014年开始，多数城市的法拍房被转移到淘宝司法平台上进行拍卖，淘宝网是目前使用频率最高的平台。当然，也有一部分法拍房委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集。

这种被看做不走寻常路的购房方式，在大多数人眼中，或多或少都有点忌讳。房子被查封过或许不吉祥，房子风水可能不好，房东是不是很难搞，这种方式靠不靠谱……

然而，忌讳的人多，参拍的人同样多。最重要的一个原因是：捡漏。

通常情况下，法拍房价格比市场价低20%左右。比如记者在淘宝网——阿里拍卖平台上看到，位于沙坪坝区的南方苹果派二期某建筑面积104.72平方米、套内面积88.3平方米的房产即将开始第一次拍卖，评估的市场价格为92万左右，起拍价却不到74万。这样算下来，套内单价仅8377元左右，对比市场价（套内价格约10000元），这样的价格，可真真算得上是捡漏！

尤其是近期一线城市房价的快速上涨，加之周期短、零佣金、透明度高和受众广等优势，让法拍房受到追捧。特别是在一些限购的城市，法拍房不限购的优势吸引了购房者的眼球。也可以说，从法拍房的成交情况，侧面反映了房地产市场的状况。

最终往往拍出高价

捡漏并非易事

从表面上看，法拍房确实颇具价格优势，然而真的这么容易捡漏吗？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。也就是说出现流拍，法院每次降价最多可以降低20%，如果出现第二次流拍，第三次的拍卖保留价将会是第一次拍卖的64%，看起来相当吸引。

“瘦田没人耕，耕开有人争”。于是，不少买家抱着侥幸心理，认为第二次或者第三次的拍卖才是最便宜的，便在第一次无人出价竞争的情况下自动放弃出价，继而等待下一轮的降价拍卖。然而，往往因房产降价的同时，吸引力也随之增加，大家都想捡漏，便有了竞争，价格产生溢价是常有的事。

所以，只要价格是在自己的心理价位上，自己能接受的价格就可以考虑出手了，因为你并不知道下一次降价是否还能竞拍得到。

在淘宝的阿里拍卖上，记者看到，在竞拍出价次数靠前的几个拍卖案例中，最终的成交价几乎都高于评估价。以位于金童路108号1-7栋1-1-4的标的物为例，起拍价286.2万，评估价381.6万，经过1039次竞拍，772次延时后，最终以450.4万元成交，该溢价率之高。

值得一提的是，在竞价记录中，竞拍号F0977和竞拍号I7291占据了绝大部分的戏份，也因此引来了近一万人围观。

捡漏非易事，所有人都可以拿到的不叫捡漏而是哄抢。“在进行司法拍卖之前，应该对该套房产有一个心里预估，在竞拍的过程中切记要冷静，不要陷入竞拍效果的气氛当中，造成超出自己预算的出价，最后导致一系列的后悔行为和不必要的损失。”重庆资深业内人士张鑫提醒购房者。

张鑫还指出，网拍既能提高效率，又能使各方利益最大化。司法拍卖购房事实上也是一种非常正规的购房渠道，但是买家一定要认真阅读拍卖公告及标的物介绍，不要错过重要的细节。

潜在的风险多

你必须知道这些猫腻！

通过网络司法拍卖房产已不少见。从淘宝可以看到，一宗房子的拍出，会出现多个竞价，竞价次数多的高达上千次，甚至上万人围观。

重庆一位不愿具名的业内人士就表示，能够玩转法拍房的人多多少少和法院有着千丝万缕的关系，这样能够事前了解内部情况规避风险，“也不是说别人就玩不了，不过正常拍卖取得的产权还是会面临着一定的纠纷和风险，如果过户时候，会很麻烦。”

为此，记者咨询了合纵律师事务所合伙人安宁律师，安宁律师表示，竞买人最好在报名前联系法院、实地调查，充分了解拍卖标的纠纷情况。

1

房子里转几圈

进房实地看下，如果拍卖之前房屋带有租约，那么根据“买卖不破租赁”原则，交房时就有可能存在租客不走、要求协商赔偿等问题。否则根据目前合同法及相关司法解释规定，即使已经确定房屋产权也只有等原租赁合同履行到期以后才能进入。

2

物业走一趟

去房子的物业走一趟，问一下所欠的物业费及水电费，这些欠费都得由受让方承担，默默算进成本。还可以咨询邻居、管理处，关于该套物业是否渗水、维修的记录。

3

周边房产中介逛一逛

去周边的房产中介逛一逛，把房子的市场价问清楚，拍或不拍，心里价多少基本就有个底了。

4

国土房管分局核实信息

在拍卖房产中，有不少是没有房产证的，只有原业主的购房合同。在这种情况下，银行不能办理按揭，而法院一般要求在一定的期限内付款，这要求竞拍人有较强的经济支付能力。

竞拍人最好到房产所在地的国土房管分局，详细询问拍卖房产的过户手续及其相关信息，是否存在房产是非商品房或者是房产不能过户的情况，查清楚产权是否明晰，房产面积也需进行核实。

5

谨慎出价，悔拍保证金不予退还

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。

值得一提的是，司法拍卖制定的保证金一般都较高，一般都是几万到几十万不等。